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Parti comuni (del condominio) – indivisibilità

Indivisibilità delle parti comuni - L'art. 1119 cod. civ. stabilisce la regola dell'indivisibilità delle parti comuni dell'edificio (v. art. 1117 cod. civ., → "parti comuni – definizione"): queste non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino.

 

Come si valuta il pregiudizio della divisione - La maggiore o minore comodità d'uso di cui parla la legge, ai fini della divisibilità delle cose stesse, deve essere valutata non solo con riferimento all'originaria consistenza e destinazione della cosa comune (a tal fine considerata nella sua funzionalità più che nella sua materialità), ma anche attraverso il raffronto fra le utilità che i singoli condomini traggono da essa nel godimento delle parti dell'edificio di proprietà esclusiva e le utilità che agli stessi fini ne ricaverebbero dopo la divisione. La divisione inoltre non deve incidere sull'essenza e funzione delle porzioni della cosa già in comune, in modo che ciascuna di esse risulti idonea a realizzare il servizio a vantaggio dei beni di proprietà esclusiva cui era destinato, il tutto senza che il godimento di essi ne risulti pregiudicato o diminuito. Comporta l'indivisibilità, inoltre, non solo la diminuzione dell'utilizzazione diretta, ma anche la riduzione dell'utilità ricavabile dal bene condominiale in rapporto alla proprietà individuale. Ed ancora assume rilevanza sotto il profilo della convenienza della divisione la valutazione degli oneri di spesa che i singoli condomini debbano sopportare per provvedere ciascuno per proprio conto ai servizi realizzati in comune, con la conseguenza che la divisione non è consentita allorché per attuarla si renda necessaria una spesa sproporzionata rispetto al valore della cosa.

 

Profili applicativi - È stata impedita la divisione, ad es., dell'impianto di riscaldamento centrale e dei locali ad esso destinati; del cortile comune, e dei locali non più destinati ad alloggio del portiere, ma concessi in locazione a terzi (ritenendosi che anche l'utilizzazione di un bene comune mediante concessione del godimento a terzi a titolo oneroso rappresenta un accrescimento della potenzialità del singolo appartamento).

 

(b.mu.)

 
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